❽（1）改正前のマンションの評価方法※1 「建物の固定資産税評価額」は、1棟の建物全体の評価額を専有面積の割合によってあん分して各戸の評価額を算定※2 「敷地全体の価額」は、路線価方式又は倍率方式により評価156評価方法マンション（一室）の相続税評価額（自用の場合） ＝区分所有建物の価額（①）＋敷地（敷地権）の価額（②）① 区分所有建物の価額＝建物の固定資産税評価額（※1）×1．0② 敷地（敷地権）の価額＝敷地全体の価額（※2）×共有持分（敷地権割合）（2）改正後のマンションの評価方法 分譲マンションにおける相続税評価額と市場価格（売買実例価額）との乖離の要因として、まず、家屋の相続税評価額は、再建築価格に基づく固定資産税評価額により評価していますが、市場価格（売買実例価額）は、再建築価格に加えて建物総階数及び分譲マンション一室の所在階も考慮されているほか、固定資産税評価額への築年数の反映が大きすぎる（経年による減価が実態より大きい）と、相続税評価額が市場価格（売買実例価額）に比べて低くなるケースがあると考えられます。 また、土地（敷地利用権）の相続税評価額は、土地（敷地）の面積を敷地権の割合（共有持分の割合）に応じてあん分した面積に、1m2当たりの単価（路線価等）を乗じて評価していますが、当該面積は、一般的に高層マンションほどより細分化されて狭小となるため、当該面積が狭小なケースは、立地条件が良好な場所でも、その立地条件が敷地利用権の価額に反映されづらくなり、相続税評価額が市
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