広大地評価はこう変わる

15/22

№３－１ ● 路線価評価方式と不動産鑑定評価39※　最有効使用の判定　上記のようなケースを想定した場合、土地の所有者は、戸建住宅として購入希望するＡが提示した3,000万円で売却することになり、価格は高い方の価格に決定され、使用方法は、戸建住宅の敷地となります。　このように、最も高い価格を提示できる前提となる使用方法が土地の「最有効使用」なのです。⑵　標準的使用　「最有効使用」の概念と共に重要なのが、「標準的使用」の概念です。不動産鑑定評価においては、標準的使用については地域分析で行い、最有効使用の判定は、それを前提にした個別分析で行うことになっています。　地域分析と個別分析の概念は不動産鑑定評価基準に、次のように記載されています。不動産鑑定評価基準総論　第６章　地域分析及び個別分析（略）　第１節　地域分析　　Ⅰ　地域分析の意義（略）　　Ⅱ　地域分析の適用　　　１．地域及びその特性　　　　　地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域（以下「用途的地域」という。）、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。　　　　　また、近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。　　　　　なお、不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。　　　⑴　用途的地域　　　　　①　近隣地域　　　　　　近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を