広大地評価はこう変わる

13/22

№３－１ ● 路線価評価方式と不動産鑑定評価37ションを建てることができるでしょうか。　一般に低層住宅地には高層の建物は建たないことが普通です。なぜなら、都市計画法や建築基準法などの法律で、高さの制限、建ぺい率の制限、容積率の制限、建物用途、形態等が決められているからです。これは、街並みや用途、環境を保全するためのルールです。　最有効使用は、「最有効」といってもこのような制限の枠の中でとらえられるものなのです。　次に、高層ビルの建ち並ぶ商業地域について考えてみます。10階建の商業ビルが建ち並ぶ駅前の地域に、２階建の古いビルが建っている場合、通常、最有効使用の状態にあるとはいえません。なぜなら、10階分の家賃が取れるにもかかわらず２階分の家賃の収受にとどまることから収益性が大きく低下している状態にあるからです。このように、最有効使用は周囲の不動産の利用状況も加味して判定することになります。　また、駅からの距離が近い不動産ならば、賃貸マンションを建てても入居希望者が多いので「賃貸マンション」は最有効使用になりますが、駅から遠くバス便が少ない地域では、入居希望者も少なく賃貸マンションは最有効使用にはならないことが普通です。　このように最有効使用は、その不動産の交通接近条件や、行政的な条件、環境条件、周囲の利用状況等が複雑に絡み合って最終的に決定されるものなのです。３　街中での最有効使用　最近横浜市内において建物の建築工事現場をよく見かけます。リーマンショック以降止まっていた建替えが少しずつ始まっているようです。　横浜駅では駅ビルの建替え工事が始まり、みなとみらい21地区では大きな商業施設の建築が進み、関内周辺ではマンションの建築が相次いでいます。このような建物の建築の際も最有効使用を踏まえて建物が建築されています。　建物を建てる場合には、ルールを守りながら、周辺の利用状況、街並みを見て、「この地域はホテルが少ないからホテルを建てよう」、「ここはおしゃれな店舗が建ち並んでいるから店舗を建てればよりお客さんがたくさん来そうだ」、「ここは駅前で周囲は店舗が建ち並んでいるけど、売上げが良くなさそうだからマンションにしよう」などと考えるのです。４　まとめ　不動産の鑑定評価で、更地価格を求めるときは、この最有効使用に基づいた価格を求めることになります。また、国土交通省の地価公示標準地価格や、神奈川県の地価調査基準地価格でも、最有効使用に基づいた更地の価格を算定し公表しています。　以上のように、様々なルールや収益性、快適性の判断による最有効使用の積み重ねで街並みはできていきます。街を歩いてみて建物が建築中の際は建築計画の看板が必ず出ていますので、足を止めて見てみると最有効使用や街がどのような方向（住宅地になろうとしているのか商業地になろうとしているのかなど）に進もうとしているのかが分かるかもしれません。（横浜市HP資料より）