広大地評価はこう変わる

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第３章 ■ 広大地評価にみる財産評価と不動産鑑定評価36⑴　最有効使用　不動産鑑定評価基準によれば不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるので、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、評価対象不動産の最有効使用を判定する必要があるとされています（不動産鑑定評価基準　個別分析の意義）。不動産鑑定評価基準総論　第４章　不動産の価格に関する諸原則Ⅳ　最有効使用の原則　　不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。　　なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。　個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域（⑵参照）の特性の制約下にあるので、対象不動産の個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし、判定することが必要です。　すなわち、住宅地の場合は快適性、商業地の場合には収益性を獲得することのできる使用方法が選択される限り、その不動産の効用は最高度に発揮され、最有効使用の状態が実現されるのです。　そして、評価対象不動産を含む近隣地域における土地の価格は、このようにして価格形成された地域の標準的使用が戸建住宅の敷地であれば、これを前提として１㎡当たり○○○円というように、地域の価格水準が形成されることになります。　不動産の最有効使用については、横浜市のホームページの資料では次のように解説されています。横浜市HP資料～不動産の最有効使用とは？～１　不動産の最有効使用　不動産の評価では、「最有効使用」に基づいた価格を求めています。文字通り理解すれば「最も有効な使用方法」なのですが、最有効使用とは何でしょうか？　不動産鑑定評価基準では、「その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用」とされています。以下、最有効使用について考えてみます。２　最有効使用の考え方　低層住宅が建ち並ぶ住宅地を買った場合を想定しましょう。買った土地に、高層の自宅兼マン